随着全球市场进入“冷却期”，奢侈品零售业也在进入新一轮的“寒潮”。

 

曾经被称为“全球店王”的北京 SKP 及北京华联集团投资控股有限公司，正在中国市场上演一场避重就轻的“资产革命”。作为中国高端零售市场的标杆，北京 SKP 在 2024 年销售额同比下滑 17% ，降至约 220 亿元，而南京德基广场以 245 亿元的销售额超越 SKP 。以北京华联 SKP 为例，该商场已经运营近 20 年，从商业地产的“平均寿命”来看，似乎已经度过了高光时刻。

 

根据胡润研究院在 3 月刚刚发布的《 2025 胡润至尚优品-中国高净值人群品质生活报告》，2024 年中国内地高端消费市场规模同比下降 2% 至 1.63 万亿元，以高端珠宝腕表和箱包为代表的传统奢侈品市场跌幅超过 8% 。

 

不仅北京 SKP，事实上过去很长一段时间，众多中国乃至海外地产商，均因零售业下行的挑战而转向外部资本注入或收购，从去年高端奥特莱斯运营商 Value Retail（唯泰集团）被 LVMH 集团旗下私募投资公司 L Catterton 收购约 40% 的股权；到中东资本及其他投资方联合向万达商管注资 600 亿元获得 60% 的股权……随着新资本的注入及全新合作模式开启，2025 年，奢侈品零售业或许将真正进入转型攻坚期。

 

从持有者到运营者，中国商业地产开启“避重就轻”战略?

 

随着高端奢侈品行业进入周期，北京 SKP 似乎在选择一条“避重就轻”战略。所谓“避重就轻”，即通过出售部分重资产（如商业地产），同时聚焦于奢侈品牌资源、品牌影响力、人脉管理运营经验等无形资产，进一步优化资产结构，提升运营效率。同样博裕资本也给予了北京 SKP 充分的运营自主权。根据协议，Radiance 仍将保留对北京 SKP 的控制权，北京 SKP 的运营管理结构也将保持不变。

 

一位商业地产业内人士表示：“ SKP 这次股权出售或许只是想把重资产售掉，同时回笼资金投入新领域，这种‘避重就轻’做法在行业内很常见。”

 

事实上在当下商业地产领域，已经有不少头部企业开始“避重就轻”。其中凯德集团早在 2021 年就将旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资”，并推动其在新交所上市。

 

根据其最新数据，公司在 2024 年上半年释放了 17 亿新元的资本循环，重新部署寻找灵活增长逻辑。另外，万达集团、华润万象生活已通过轻资产模式实现规模扩张，并借此转型为“高端商业运营服务商”。

但需要注意的是，聚焦轻资产仅仅是开始，其核心还是在于能否将运营能力转化为可持续的盈利模式，将“商业空间”转化为链接消费者需求与服务的“零售创新入口”，则决定着中国奢侈品零售业这场变革实践的成败。

 

一直以来，北京 SKP 作为高端零售业的代表，其核心驱动力在于其首店策略和品牌的稀缺性。根据相关数据，近两年北京 SKP 国际品牌首发率占中国市场的 38% 左右。但根据贝恩公司发布的《 2024 年中国奢侈品市场报告》，受消费者信心不足、出境游复苏以及消费外流加剧的影响，2024 年中国内地个人奢侈品市场销售额预计下降 18%-20% 。此外，全球奢侈品市场整体也面临下滑趋势，2024 年全球奢侈品行业总销售额降至 1.478 万亿欧元，同比下滑 2% 。

在传统高端零售市场优势已然见顶的情况下，北京 SKP 母公司华联集团主营的超市、百货业务也在面临转型压力。去年 7 月，华联股份在收购了北京 SKP 旗下的北京华联美好生活百货有限公司（持有 DT51 商业项目）。根据华联股份 2024 年年报数据，美好生活百货（ DT51 项目运营主体）实现营收 2.71 亿元，同比增长 12.92% ，净利润 0.18 亿元，并且在今年第一季度销售额同比增长 22% 。可见，从 SKP 裂变出来的 DT51 等轻奢、潮流商业业态，正在成为华联股份新的业绩增长点。

 

而在当下全球奢侈品市场“遇冷”的大环境中，北京 SKP 作为华联集团旗下最值钱、投资最大的重资产业务，成为了弥补集团转型资本缺口的不二选择。根据其最新计划，西安 DT51 项目已处于筹备阶段，预计将在 2025 年下半年开业。

华联股份在 2024 年年报中也表示，公司将通过统一运营管理的体验驱动，尝试改变购物中心单一的租赁模式，升级为自营+联营+租赁的统一管理模式，建立以体验驱动的品牌价值创造，促进购物中心与 DT 业务融合式发展，提升公司整体核心竞争力。

 

新资本入局，中国传统奢侈品零售能否被唤醒?

不可否认的是，北京 SKP 作为中国高端消费商场的佼佼者，连续十几年稳居榜首，其本身的市场价值与奢侈品零售地位不言而喻。而此次的买家博裕资本作为头部 PE 机构，其入局或许不仅为 SKP 带来跨境资源与生态协同，更通过管理模式革新推动行业集中度提升。事实上，目前的传统零售行业已经难以适应当下的年轻化市场，尤其是以 Z 世代为主导的消费力量正在推动奢侈品零售市场进入价值重构阶段。随着数字化的渗透，现今的消费场景已然延伸出了众多商业模式，并在逐步形成“需求定义供给”的新商业范式，而当下的传统零售行业却仍旧在转型的断层中徘徊。

就博裕资本目前已有的资源来看，其已布局万科万物云（物业）、金科服务（商业运营）、日上免税行（零售渠道），并投资小红书（内容流量）、美团（本地生活）、极兔速递（物流）等企业。

 

博裕资本一方面手握传统商业地产的部分资源，另一方面拥有更多年轻化的市场资源，形成了覆盖“人-货-场”的生态闭环。通过入主 SKP ，博裕资本能够将其已有的电商、物流、零售等领域的布局转化为 SKP 的生态补全能力，在打通北京 SKP 的高端客群与年轻消费场景的同时，更通过数字化与跨境资源布局，将 SKP 从单一奢侈品卖场转型为全域消费生态中枢，也为传统高端商场开辟出了第二增长曲线。

中金分析也指出，博裕通过投资万物云、金科服务等积累的商业地产经验，有望推动 SKP 与物业资源协同，降本增效。高盛则认为，博裕若成功盘活 SKP ，将推动中国高端商业向“数字化+跨境运营”转型，加速行业集中度提升。

 

同时在北京 SKP 较为薄弱的线上电商部分，部分行业人士也表示，此次交易落地后，博裕可能推动 SKP 接入其投资的跨境电商平台，实现线上线下联动。但浙商证券也提出，华联出售 SKP 后，需加速 DT51 模式复制与社区商业布局，但中高端定位与大众市场的平衡，仍是难题。

 

继雅戈尔收购银泰百货、名创优品收购永辉超市，德宏资本收购高鑫零售(大润发)后，博裕资本再次收购北京 SKP 部分股权，资本与实体商业的结合已然成为大势所趋。而这些 PE 机构也已经不再满足于财务投资，而是通过控股获得资产处置权并嫁接数字化、跨境资源等增值服务，深度介入运营，实现行业集中度的再一次提升。

此前，已有部分商业地产企业在新资本的助力下取得了成果。其中，印力集团将上海松江印象城 48% 股权出售给 GIC 后，后者注入国际品牌资源与首店，并通过不同的主题空间满足年轻群体的体验需求；万达商管在资本入主后，已经开始向输出品牌和管理能力方面发力，在新的商业项目中增加了体验式业态和旅游文化元素，将商业项目打造成旅游、文化、社交及生活中心。

 

对此，珠海万达商管集团副总裁兼西区公司总裁潘韬男也提到：“实体商业的数字化时代已来，拥抱数字化已经成为我们服务品牌商户的必选题。”

 

北京 SKP 的售卖，既是新资本对中国奢侈品零售格局的重置，亦是中国商业地产从“规模扩张”转向“价值深耕”的又一个标志。由此引发的行业洗牌逻辑已从“跑马圈地”转向“生态碾压”，拥有跨境资源、数字化能力和金融工具的全能型资本方，正将传统商业地产推向“资本化+运营化”的深水区。